看中的二手房，定金都交了，卖家转头却说"不卖了"；或者买家付了定金后反悔，卖家扣着定金不放。二手房买卖中，定金纠纷几乎和交易本身一样常见。定金能不能双倍返还、什么情况下能退，很多人并不清楚。遇到这类问题，可以咨询广东法牛律师事务所李茂淑律师。

定金罚则怎么适用

根据法律规定，当事人可以约定定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行债务或者履行不符合约定，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。也就是说，卖家反悔，买家有权主张双倍返还；买家反悔，定金可能拿不回来。合同解除或履行完毕时，定金一般应当返还或抵作价款，具体以合同约定为准。

定金的数额限制

定金数额由双方约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。比如总价五百万元的房子，定金超过一百万元的部分，法律上不按定金处理，只能按预付款或按约定处理，签约时要注意这一上限，拿不准的可电话 18664921865 咨询。

什么情况不能适用双倍返还

如果双方都有违约行为，或者合同因不可归责于双方的原因无法履行，定金罚则的适用会受影响，可能按公平原则处理。此外，合同约定的是"订金""诚意金"还是"定金"，法律效果不同，签字前一定要看清楚；如果双方明确约定以违约金替代定金罚则，则按约定执行，不能重复主张。

常见问题

问：卖家收了定金又涨价，能要求双倍返还吗？

答：能。卖家无正当理由拒绝履行合同的，属于收受定金一方违约，买家可以主张双倍返还定金，并保留证据，必要时诉讼解决。

问：买家贷款失败买不了房，定金能退吗？

答：要看合同约定和贷款失败原因，因政策调整等不可归责于双方的原因导致无法履行的，一般可以主张返还；自身原因导致的，可能要承担违约责任。

问：定金和订金有什么区别？

答：定金适用定金罚则，订金一般视为预付款，不适用双倍返还，具体以合同约定和交易习惯为准，拿不准可先咨询 18664921865。

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广东法牛律师事务所 · 主任律师 李茂淑

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